Lo que debe saber sobre el uso de los parqueaderos para los visitantes

No siempre son claras las condiciones para su utilización por residentes.

Una de las situaciones que han surgido en las actuales circunstancias, y que han propiciado abusos, diferencias y conflictos en edificios y conjuntos, es la relacionada con el uso y goce de los bienes comunes.

Una propietaria, por ejemplo, expone que tuvo necesidad de hacer uso del parqueadero de visitantes de su edificio durante dos meses, en varias ocasiones, para un vehículo que le prestaron sus padres durante la cuarentena. Por decisión del consejo de administración le cobraron una tarifa que consideró excesiva, y manifiestan que ha sido establecida por los estatutos.

Ante el problema tomó otro estacionamiento en arriendo por el cual paga la mitad. Hace varias preguntas: 1. ¿Quién regula la tarifa? ¿Ellos están obligados a publicar la tarifa de manera permanente para conocimiento de los residentes? Señala que a la fecha no se encuentra ni en las carteleras ni en el Manual de Convivencia ni en las planillas de control por el uso del parqueadero. ¿Tiene derecho a factura? ¿Es un servicio exento de IVA, teniendo en cuenta el cobro tan alto?

Sobre el mismo tema plantea otra persona: “En la pasada asamblea nos dijeron que los residentes que tenemos un segundo vehículo que estacionamos en los parqueaderos de visitantes estamos obligados a pagar, a manera de multa, un arriendo diario y que por decisión de la asamblea podían subir el monto de dicho arrendamiento de 3.000 a 8.000 pesos por noche; se sometió a votación y ganó la opción de cobrarnos los 8.000 pesos diarios. Quiero saber si puedo interponer algún tipo de apelación a esta decisión de la asamblea, dado que necesito el segundo vehículo para trabajar los días de pico y placa”.

Respuesta

Los dos casos, así como los demás que se presenten sobre controversias en la propiedad horizontal, deben ser analizados y resueltos de acuerdo con el procedimiento y mecanismos de solución de conflictos previstos en cada reglamento de propiedad horizontal y en la Ley 675 de 2001.

De igual manera, las personas que consideren que las decisiones tomadas por los órganos de administración se apartan de los reglamentos y de la Ley, pueden controvertirlas y tienen la oportunidad de impugnar las decisiones tanto de la asamblea como del consejo de administración. Es necesario recordar que el administrador solo ejecuta las decisiones de aquellos y no está facultado para regular el uso y menos el goce de los bienes comunes.

De tal manera que siendo un tema que despierta tanto interés, solo puedo dar unas orientaciones sobre algunas de las normas que se deben tener en cuenta al resolver estos conflictos.

En primer término, son las normas urbanísticas las que exigen a cada inmueble el número, dimensiones, ubicación y demás condiciones de los estacionamientos privados y comunes de visitantes, personas con movilidad reducida, zonas para motos y bicicleteros, así como las zonas de maniobra y circulaciones vehiculares. Por ello, todo lo relativo a esta clase de bienes se desprende de la licencia de construcción.

Adicionalmente, la Ley 675 de 2001 contiene varias previsiones sobre los estacionamientos y, para responder parte de las consultas, prohíbe la asignación de los garajes de visitantes para el uso exclusivo de un propietario y al referirse a su desafectación como de uso común, condiciona a su reposición por otros cupos de parqueo. Además, permite la explotación económica de los bienes comunes para que este ingreso sirva para beneficio común de la copropiedad.

Por otra parte, es necesario consultar cada reglamento de propiedad horizontal para determinar las previsiones en cuanto al uso y goce de estos bienes comunes, pues las facultades de los órganos de administración y las decisiones que tomen deben estar sujetas a estas disposiciones.

Como quiera que son aplicables otras normas complementarias que hacen referencia directa a los estacionamientos, garajes o parqueaderos, se debe considerar que la persona jurídica de la propiedad horizontal es sin ánimo de lucro, que está exenta de unos impuestos pero que en algunos casos es responsable de algunas obligaciones tributarias.

Es diferente permitir el uso de los garajes de visitantes en un edificio residencial cuya decisión de explotarlos económicamente, sus tarifas y limitaciones depende de cada reglamento y de las decisiones de la asamblea y los consejos de administración según el caso, que la prestación del servicio de parqueadero en inmuebles con otros usos y regidos en muchos aspectos por el Estatuto Tributario (Decreto 624 de 1989), por el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011) y por las normas del Código Nacional de Policía y Convivencia Ciudadana (Ley 1801 de 2016 ).

Desde luego que varias de las regulaciones de estos hacen excepciones o referencias a los inmuebles residenciales. De igual forma es pertinente consultar las disposiciones de cada distrito o municipio. Por último, en el uso de los parqueaderos se deben cumplir estrictamente los protocolos de bioseguridad del Ministerio de Salud y Protección Social.

El artículo “Lo que debe saber sobre el uso de los parqueaderos para los visitantes” fue publicado originalmente en el portal www.eltiempo.com