Vivienda: ¿van a bajar los arriendos? Hablan los expertos
Por comprar o arrendar esto es lo que le cobran.
Ser
propietario de vivienda para alquilar o vender nunca ha sido sencillo por
los costos y riesgos asociados, pero ahora con la pandemia la cosa se ha puesto
aún más difícil. Si se entrega el inmueble para que una inmobiliaria administre
los pagos del arrendatario cuesta entre 7 y 10 por ciento del valor del canon.
Si se logra vender la casa se debe desembolsar una comisión de entre 2 y 5 por
ciento del precio final y además hay que sumar los seguros, que cuestan entre
2,5 y 2,9 por ciento del valor protegido.
Por si
fuera poco, el dueño de finca raíz tendrá que someterse al reajuste del
avalúo catastral de 3 por ciento sugerido por el Gobierno para 2021 a través
del Conpes 4020, para predios urbanos y rurales. Con ese incremento debe pagar
el impuesto predial, previo a la venta.
Las
transacciones inmobiliarias también incluyen impuestos como el IVA sobre la
comisión del intermediario y el 4 x 1.000, por mencionar solo algunos. A ellos
se suman los costos notariales y de registro, en caso de arrendamientos, y de
compra y venta de finca raíz.
En un
momento en el que edificios completos, locales en centros comerciales y
oficinas en puntos específicos de las ciudades se están quedando vacíos tras la
devolución de los tenedores, y sin nuevos clientes a la vista, los costos
inmobiliarios se ven más abultados que nunca.
Las
opciones que están tomado los usuarios del sector inmobiliario incluyen reducir
los espacios de oficinas y negocios, porque en la nueva normalidad –si llega–
ya no se requerirán del mismo tamaño. El teletrabajo, el servicio a
domicilio, las medidas de bioseguridad ante la covid-19, aunque exista vacuna,
no tienen reversa.
El fenómeno
es global. Una encuesta del Instituto de Directores del Reino Unido encontró
que 74 por ciento de las empresas planeaba hacer mayor uso del trabajo
desde casa una vez la pandemia disminuya, y más de la mitad intentará
reducir el espacio de trabajo que utiliza.
Otros
clientes del mercado inmobiliario en Estados Unidos se inclinan por renegociar
el valor de la renta o acelerar el fin de los contratos, situación que se
repite en Colombia. En cualquier caso, las pérdidas serían cuantiosas.
María Clara
Luque, de la inmobiliaria Luque Ospina y Cía., dice que algunos de sus clientes
que recibían 37 millones de pesos por el canon de arrendamiento de un
local para negocio, en 2021 accedieron a dejarlo en 20 millones mensuales durante
dos años en vez de tenerlo vacío.
Fedelonjas,
el gremio de lonjas de propiedad raíz, estima que el recaudo por cánones de
arrendamiento mostrará una contracción de al menos 20 por ciento en el balance
total de 2020.
Si bien el
segmento más golpeado es el de la propiedad no residencial, en el de vivienda
hay cambios. Las personas que venden su inmueble vuelven a comprar, lo que se
refleja en las cifras recientes entregadas por Galería Inmobiliaria, según las
cuales, por primera vez en la historia, en el país superó las 170.000 unidades
vendidas, tanto en vivienda VIS como No VIS. Pero los compradores se pasan a
otro inmueble en busca de un valor de compra equivalente a la mitad de la que
tenían, no solo para disponer de recursos en medio de la crisis, sino también
para reducir los costos que acarrea tener una unidad habitacional más amplia.
Año de altibajos
El balance
inmobiliario de 2020, si bien tuvo altibajos en la etapa inicial de la
pandemia, ya estaba dando señales de recuperación. Daniel Vásquez, presidente
de Fedelonjas, dice que el impacto fue grande: en los primeros meses fue más
notorio, cuando las actividades inmobiliarias no podían desarrollarse, las
notarías y oficinas de registro estaban cerradas, y realizar contratos de
compra y venta de inmuebles no era una alternativa.
En mayo
hubo una lenta reanimación. Vásquez sostiene que, con corte a septiembre, hubo
un incremento en las operaciones. Se empezaron a ver nuevas transacciones,
personas que tenían su decisión de compra lista, sobre todo con vivienda.
Entre abril
y noviembre, sin haber medido aún lo sucedido en diciembre, en la Encuesta de
Diagnóstico Inmobiliario de Fedelonjas, el indicador de no pago de
arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda llegó a un pico máximo de
25,5 por ciento en mayo. Las regiones más afectadas ese mes fueron
Santander, con 56 por ciento, y Barranquilla, con 33,2.
En oficinas
el panorama fue más agreste. Es el principal segmento impactado. Su pico
máximo de no pago fue de 49 por ciento y se registró en abril, con mayores
afectaciones en Bogotá y Norte de Santander, con 65,6 y 59,5 por ciento
respectivamente.
A finales
de diciembre, cuando el sector inmobiliario ya parecía volver a tener oxígeno y
empezaban a pactarse renovaciones de contratos de arriendo o cierres de
compraventa de inmuebles, volvió la incertidumbre. Ante el riesgo de que
arreciara la crisis sanitaria tras las fiestas decembrinas, muchos de estos
negocios se echaron para atrás. Es decir, lo que viene en este año en materia
de finca raíz no se ve fácil, advierte Luque, quien reclama medidas que
reduzcan los costos inmobiliarios, como bajar los gastos notariales y de
registro, que golpean fuerte la compra de vivienda.
Andrés
Correa, presidente de Fiabci, la Federación Internacional de Profesiones
Inmobiliarias, señala que, si bien el mercado inmobiliario automáticamente
va a corregir algunos costos, no significa que todas las propiedades estén
atravesando dificultades. Desde su perspectiva, la vivienda de interés
social mantiene precios estables, mientras que en el estrato 6, en los últimos
años, no se observan incrementos en precios.
Coincide en
que los aprietos estarán en las oficinas y edificios viejos, lo que, sin
embargo, será parte del ajuste del mercado. Van a resultar compradores, pero para
cambios de uso y a unos precios más acomodados en comparación con los que
tenían antes los inmuebles.
Otra
tendencia en el reacomodo de costos inmobiliarios la pondrá el comercio. “La
tendencia mundial es de corrección de precios en el mercado inmobiliario, en
línea con las reacciones que exige la situación pandémica, tras la cual las
oficinas se están utilizando menos. Los locales del comercio, sector que
también se ha visto fuertemente golpeado, también llevarán a que ese tipo de
propiedad tienda a bajar, dice. En contraste, en segmentos como bodegas, según
el monitoreo de Fiabci, no se ve detrimento en la demanda. Por el contrario,
más bien ha incrementado su uso, por eso “no es una generalidad que se bajan
los precios del mercado de finca raíz”.
Los costos
de la finca raíz están en el horizonte de un sector que, inevitablemente,
tendrá un remezón en la nueva normalidad. Una reciente publicación de The
Economist pronostica que muchos edificios de oficinas y hoteles se convertirán
en apartamentos, luego de largos periodos de inutilidad. Por eso expertos
internacionales alertan sobre la urgencia de reducir los costos en las
propiedades y, en general, los del negocio de finca raíz.
En el país,
el ajuste en costos se ha dado de la mano con la dinámica de la oferta y la
demanda del mercado. Esto se evidencia en los resultados del Banco de la
República que dan cuenta de un crecimiento anual en el precio de la vivienda
nueva, durante el segundo trimestre de 2020, de 1,2 por ciento en términos
reales (descontada inflación), mientras que en el tercer trimestre de 2020 fue
de 1,0 por ciento, es decir, dentro del rango de variación de los últimos
cinco años, dice el presidente de Fedelonjas.
La
conclusión, entonces, es que los costos de la finca raíz se ajustan con
medidas, o ese camino lo terminará trazando el propio mercado.
El artículo "Vivienda: ¿van a bajar los arriendos? Hablan los expertos" fue publicado originalmente en el portal www.semana.com
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