Límites y responsabilidades que tienen los propietarios

Competencias de un consejo; responsabilidades con trabajadores, y legalización de una construcción.

Los consejos de administración no pueden tomar decisiones que no estén previstas en los reglamentos. Foto: Google Maps

Consulta un propietario: “En un edificio de uso residencial, integrado por 12 unidades, ¿es legal la existencia de un Consejo de Administración que no está consagrado en el Reglamento de Propiedad Horizontal? Sucede que hace unos años ha venido funcionando y ejerciendo como ‘máxima autoridad’, sin que nadie, hasta el momento, haya cuestionado su existencia, lo que le ha permitido tomar decisiones arbitrarias, incurriendo claramente en extralimitación de funciones y últimamente en hostigamiento al nuevo administrador, por no ser de sus preferencias. Dadas las anteriores circunstancias ¿puede un administrador desconocer las ‘órdenes’, directrices o indicaciones de dicho Consejo, basándose en su origen ilegal, de acuerdo con la Ley 675?”

Respuesta

Los órganos de administración de cada edificio o conjunto, así como su conformación, periodo, funciones y demás condiciones para su funcionamiento, se regulan en el respectivo reglamento de propiedad horizontal, de conformidad con la Ley 675 de 2001.

En el caso de la consulta, no se prevé este órgano en el reglamento, ni tampoco es obligatorio. En consecuencia, las personas que vienen impartiendo órdenes o trazando directrices para la administración del edificio, no tienen una base legal para ello y no es obligación del administrador acatarlas.

El órgano que debe decidir todos los asuntos de la copropiedad es la asamblea de propietarios y desde luego corresponden al administrador las señaladas en el reglamento y en la Ley. Les sugiero convocar a la asamblea de propietarios para que esta no solo conozca esta situación, que genera incertidumbre e intranquilidad para los propietarios, sino para que ejerza sus atribuciones legales y tome las decisiones pertinentes.

De todas formas, es posible que, al no existir el consejo, los citados propietarios estén tratando de colaborar con sus recomendaciones, pero lo cierto es que no son de obligatorio cumplimiento.

Normas de salud y seguridad en el trabajo

Consulta un consejero de un conjunto residencial: “En un conjunto residencial de 280 apartamentos sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, todos los servicios son contratados, entre estos, la vigilancia y los servicios generales. El único empleado que contrata el conjunto es el administrador. En este orden de ideas, ¿a quién le corresponde implementar el Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo? al contratante o a los contratistas que tienen sus empleados trabajando en el conjunto?”

Respuesta

De acuerdo con lo dispuesto por la Resolución 312 del 13 de febrero de 2019 del Ministerio del Trabajo, se establecieron los estándares mínimos del Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo SG-SST, que deben cumplir los empleadores y contratantes señalados en esta disposición, según el número de trabajadores, y aplica a todos los edificios y conjuntos con cualquier uso.

En casos como el citado en la consulta, los contratistas deben implementar este sistema, cumplir con los estándares mínimos teniendo en cuenta el número de trabajadores, y destinar los recursos para el cumplimiento de la norma. Corresponde a los administradores constatar, verificar y tener documentado el cumplimiento de los estándares mínimos por parte de proveedores y contratistas. He sugerido, en artículos anteriores sobre el tema, consultar adicionalmente el Decreto 1072 de 2015, reglamentario del Sector Trabajo.

Legalización de construcción sin licencia

Consulta un lector: “Grosso modo comento que tengo una propiedad que es un tercer piso que se construyó hace más de 27 años con la aprobación de mi padre (quien ya falleció y no alcanzó a legalizar el proceso). Mi hermana, quien vive en el segundo piso, tiene todos los documentos al día de su casa, aprueba y reconoce mi propiedad, sin embargo, el nuevo propietario del primer piso quien quería adueñarse del solar del fondo demandó para hacer demoler el tercer piso por tratarse de una invasión y según me notifican esto podría ser efectivo. ¿Existe alguna cosa que pueda hacer, para evitar perder mi casa de toda la vida?”

Respuesta

Es necesario revisar los antecedentes para determinar si el edificio tiene licencia de construcción, si la edificación se ajusta a esta y a los planos aprobados, si está constituido en el régimen de propiedad horizontal, situación jurídica que podrá verificar con el certificado de tradición y libertad del inmueble; este documento lo puede obtener de manera virtual en la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Así determinará la condición de propietarios y los derechos de cada uno. Como al parecer la construcción del tercer piso no está amparada por la licencia de construcción y no existe jurídicamente, se debe investigar si es permitida por las normas urbanísticas, lo cual puede consultar en una de las curadurías urbanas u oficina de planeación correspondiente, según el caso.

En la misma entidad se podrá orientar en cuanto a los requisitos y procedimiento para obtener la legalización del área construida adicional y obtenido el acto de aprobación procederá a realizar la reforma del reglamento de propiedad horizontal, si este existe. De igual manera será necesario que con la asesoría de un abogado indague sobre la acción instaurada por el vecino y, si es pertinente, logre una conciliación con éste para solicitar la licencia. Esta solo es una orientación general, pero sugiero un análisis de los antecedentes, buscando encontrar las soluciones para no perder la construcción.

El artículo "Límites y responsabilidades que tienen los propietarios" fue publicado originalmente en el portal www.eltiempo.com